南京
今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。
据了解，作为南京楼市最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。南京的市场今年还比较稳定，成交量下滑，但成交价没有明显的变动。
我不知道今天抢房的里面有多少是自住，多少是投资的，但肯定都有，因为一二手房有20%以上的价差，买到就赚到的市场心理，导致大家都疯狂排队。
这是政府限价的结果，并非市场主动调整的结果，所以市场上的购房情绪还是很高涨，大家对房价还没有形成下跌预期，否则如果是市场自发下跌这么多，估计也没多少人去买了。
这个价格，对于刚需和换房客而言，当然可以买，相比你同期如果需要以更高的价格去买二手房，省了几十万，当然算是赚到了。
对于投资来说呢?如果你定到房后，能加几十万立刻转手卖出去，也是赚到了。但如果你是想等拿到房产证后再卖，就真不一定了，因为有交易成本，有时间成本，而且未来市场还有下调的风险。
目前的这种限价政策，明年估计是不会取消的，越往后年降价概率越大，一方面是信贷环境变了，另一方面是供需不平衡扭转了。
2
北京
北京今天出台文件，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，农民集体可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售，单次租期不得超过10年。
中原地产测算了一下，1000公顷，大约是30-40万套出租房。北京市场租赁房源总量接近250万套，而30-40万套的集体产权出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。如果能完成，那么北京市场的租金将会出现明显下调。
不过我觉得对商品房价格并不会有什么影响。深圳的这种村集体、农民建设的小产权房特别多，有650万套，大部分用于出租，正是得益于这么多城中村的租赁房，深圳外来人的居住成本才比较低。
但这些房子只影响市场租金，对商品房的房价根本不构成影响。
跟北京的人了解到，从今年3月份调控到现在，北京房价下跌了10%-20%左右，有的降了3成，比如海淀一小区保利西山林语每平方米下跌了约2.7万元。
对比较急于上车的刚需而言，北京市场现在可以择机入市了，我觉得北京上海的泡沫风险没有深圳大，因为居民杠杆率远不如深圳这么高，深圳已经达到150%了，而北京上海只有百分之七十左右，深圳房子完全是金融产品，市场特别善于利用杠杆投资，这种特性，对于利率会非常敏感，只要银行收紧贷款，提高利率，对高杠杆投资者影响会非常大。而北京的投资客比重也远不如深圳大。
不过北京有个问题是，换房的首付比例非常高，普通住宅首付6成，非普通住宅8成，大部分算起来都是非普通住宅，只要有贷款记录，卖掉再买也要拿出七八成首付款，很多人还是心有余而力不足的，所以这个门槛会导致市场的需求被抑制，因此短期内估计房价也是比较难反弹的。
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