美国商业房地产抵押市场恐成“重灾区”

　　美国东部时间5月18日，新型冠状病毒肺炎疫情冲击了美国商业房地产市场。美联储在上周五发布的《金融稳定报告》中发出警告，随着疫情的加深，除了股票价格外，不动产资产价格可能“大幅下跌”，而商业房地产市场将可能是“重灾区”。

　　美国商业房地产抵押市场面临危机

　　美国商业地产主要包括公寓楼、写字楼、工业用房、商铺和酒店等。根据美联储数据，截至2019年年底，美国商业地产总市值为美国GDP贡献了1.14万亿美金。然而在上周，美国公布的当周申请失业金人数为298万人，在过去的两个月里，美国的失业人口累计已达到3650万人。工人失业、企业停工停产，公司无法支付办公室租金，因此大规模的房产抵押贷款违约危机极有可能爆发，进而造成商业抵押贷款证券市场危机。

　　商业抵押贷款支持证券(CMBS) 指的是以商业物业为抵押、以相关房地产未来收入(包括租金收入、物业管理收入等)为主要偿债来源的资产支持证券。

　　在2020年第一季度，商业房地产贷款的交割仍处于较高水平，反映出强劲的市场环境。但是，最近美国房地产市场信息提供商Trepp在跟踪了将近8760亿美元的商业房产贷款付款数据后发现，在4月份有8.8%的借款人尚未还清4月份抵押贷款。不仅如此，到2020年第三季度，美国商业地产抵押贷款拖欠率降预计达到8.25%到8.75%。而即便在08年经济衰退中，拖欠率也是在数年后的2011年7月才达到了9%的峰值。

　　根据惠誉评级的最新报告，在违约率方面，由于疫情重创旅游、零售业，五月份酒店和零售业的违约率在短期内分别从2020年3月份的1.44%和3.51%上升至30%和20%。

　　截至四月份，已有5000名借款人向房地美、富国银行、米德兰贷款服务以及美国商业地产抵押贷款证券服务商寻求债务减免。而这些借款人主要来自酒店、零售业等行业，他们正在想方设法地减免债务。其中更是包括了美国总统特朗普家人运营的酒店和度假村，受疫情的影响，该集团向联邦政府提出延期支付每月26.8万美金的酒店租金的要求。

　　居家办公加深危机风险

　　空旷的时报广场

　　在疫情期间，全世界的公司职员都不得不采取居家工作模式。即使疫情趋缓，人们开始逐步复工，大规模的居家办公已经对企业员工的工作方式产生巨大的影响：美国社交网络巨头推特5月12日宣布，如果员工愿意，可“永远“在家工作;其他包括谷歌和Facebook在内的硅谷科技巨头，都纷纷因为防范新冠疫情出台且延长了员工在家办公的政策。

　　纽约华尔街的金融机构包括高盛、摩根大通也纷纷颁布“居家令”。纽约曼哈顿的办公租赁活动在本季度就上一季度相比暴跌了50%。许多企业还将考虑在疫情之后，将办公室搬出纽约，在纽约附近的郊区设立“卫星”办公室，从而降低租金成本。

　　一旦居家办公成为常态，商业办公楼、写字楼都将面临“人去楼空”的局面，对商业房地产市场的打击将是巨大而长远的。

　　同时美国零售业、餐饮业的前途未卜也给商业房地产的未来蒙上未知的阴影。美银认为，美国的关店潮将一直持续到五月底，甚至更长的时间。因为在没有疫苗和任何抗病毒药物治疗的情况下，即便重启经济，美国民众也可能不会愿意冒险外出就餐、消费。那么随着更多脆弱的零售企业被迫破产，有些店铺可能永远不会再开张了。